Что нужно знать при выборе инвестиционного объекта

Хотите инвестировать в недвижимость, но не знаете, как выбрать объект для вложения средств?  На какие ключевые факторы стоит обратить внимание в первую очередь, рассказал Андрей Эрлих, эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость, основатель инвестиционного фонда Erlich Investment, автор и создатель технологии прогнозной аналитики для сферы коммерческой недвижимости и поиска земельных участков для застройщиков.

Местоположение проекта… Читать далее Что нужно знать при выборе инвестиционного объекта

Хотите инвестировать в недвижимость, но не знаете, как выбрать объект для вложения средств?  На какие ключевые факторы стоит обратить внимание в первую очередь, рассказал Андрей Эрлих, эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость, основатель инвестиционного фонда Erlich Investment, автор и создатель технологии прогнозной аналитики для сферы коммерческой недвижимости и поиска земельных участков для застройщиков.

Местоположение проекта

Поговорка «Местоположение, месторасположение и место» по-прежнему является важнейшим фактором прибыльности инвестиций в недвижимость. Близость к инфраструктуре, паркам, зеленым насаждениям, живописным видам играют существенную роль при оценке жилой недвижимости. Близость к рынкам, складам, автострадам и безналоговым зонам играют важную роль при оценке коммерческой недвижимости.

Ключевым моментом при рассмотрении местоположения недвижимости является среднесрочное и долгосрочное представление о том, как этот район будет развиваться в течение инвестиционного периода. Например, сегодняшняя тихая и незастроенная земля за жилым домом может когда-нибудь превратиться в шумное производственное помещение, что снизит ее ценность.

Тщательно изучите право собственности и предполагаемое использование соседних участков рядом с местом, в которое вы планируете инвестировать.

Один из способов собрать информацию о том, каковы перспективы окрестностей объекта, который вы рассматриваете, — это связаться с мэрией или другими государственными органами, отвечающими за зонирование и городское планирование. Это даст вам доступ к долгосрочному планированию территории и определит, насколько благоприятно или неблагоприятно принятие решения о покупке.

Оценка имущества

Чтобы избежать покупки объекта по завышенной цене, вам нужно изучить информацию о похожих сделках на рынке. Также следует рассчитать ожидаемые поступления денежных средств от сдачи в аренду, чтобы заранее оценить окупаемость проекта.

Цель инвестирования и инвестиционный горизонт

Учитывая высокую стоимость инвестиций в недвижимость, отсутствие ясности в отношении цели может привести к неожиданным результатам, поэтому важно выбрать для себя один из следующих сценариев.

Цели инвестирования:

• Покупаете и пользуетесь сами. Вы сэкономите на аренде, а также получите прирост стоимости.
• Купить и сдать в аренду. Это обеспечивает регулярный доход и долгосрочное повышение стоимости. Одни из самых прибыльных инвестиций окупают квартиру или коммерческое помещение за 6 лет.
• Покупка и продажа (краткосрочная). Как правило, это делается для получения быстрой, небольшой или средней прибыли. Такая недвижимость находится в стадии строительства и продается с прибылью по завершении строительства. За период в 3–4 года вы легко удвоите свои инвестиции, если верно рассчитаете потенциал объекта.
• Покупка — продажа (долгосрочно). Как правило, такая сделка сосредоточена на значительном повышении стоимости недвижимости в течение длительного периода. Это подходит для достижения долгосрочных целей, таких как выход на пенсию или подарок детям по достижению совершеннолетия. На горизонте 10–15 лет стоимость объекта вырастет в 3–4 раза.

Ожидаемые денежные потоки и возможности получения прибыли

Денежный поток показывает, сколько денег осталось после расходов.

Прогнозы для следующих видов доходов и расходов:

• Рассчитать ожидаемый денежный поток от сдачи в аренду. Сравнить его с показателями инфляции: он должен ее опережать.
• Рассчитать ожидаемое увеличение стоимости объекта в связи с долгосрочным ростом цен.
• Рассчитать возможные налоговые льготы на амортизацию.
• Провести анализ рентабельности ремонта перед продажей для получения лучшей цены. Иногда косметический ремонт даст ощутимый прирост в стоимости.
• Провести анализ затрат и выгод по ипотечным кредитам в сравнении с ростом стоимости. Иногда очень выгодно использовать ипотеку при покупке.

Новое строительство против готовой недвижимости

Новое строительство обычно предлагает привлекательные цены, возможность индивидуальной настройки и современные удобства. Риски включают задержки, увеличение затрат и неизвестность недавно застроенного района.

Готовая недвижимость предлагает удобство, более быстрый доступ, существующие улучшения (коммунальные услуги, озеленение и т. д.) и во многих случаях более низкие затраты.

Ключевые моменты при выборе между новостройкой или готовой недвижимостью:

• Изучите прошлые проекты и репутацию строительной компании перед инвестицией.
• Учитывайте ежемесячные расходы на техническое обслуживание, неуплаченные взносы и налоги. Такие расходы могут серьезно повлиять на ваш денежный поток.
• Инвестируя в арендованное помещение, выясните, является ли арендная плата регулируемой или фиксированной, когда подходит к концу срок аренды и кому принадлежит мебель.

Общие советы

Как и в случае с другими видами инвестиций, хорошо покупать дешево и продавать дорого. Рынки недвижимости колеблются, стоит быть в курсе тенденций.

Недвижимость может помочь диверсифицировать ваш портфель. Когда акции падают, недвижимость часто растет. Инвестиции в недвижимость также могут обеспечить стабильный денежный поток, существенное повышение стоимости, налоговые преимущества и конкурентоспособную прибыль с поправкой на риск.

Всегда пользуйтесь помощью консультанта, особенно такого, который не торопит с принятием решения.