Незначительное восстановление посещаемости ТЦ В 2022 году показатель Mall Index, отражающий посещаемость ТЦ, сократился на 25% по сравнению с предыдущим годом, а в 2023 году увеличился лишь на 1% по сравнению с 2022 годом, что указывает на небольшой рост посещаемости. Снижение уровня доходов населения и рост популярности «Озона», «Вайлдберриса», «Яндекса», других маркетплейсов и интернет-магазинов повлияли… Читать далее Тренды рынка торговых центров в 2024 году и как собственнику решить проблему пустующих площадей
Незначительное восстановление посещаемости ТЦ
В 2022 году показатель Mall Index, отражающий посещаемость ТЦ, сократился на 25% по сравнению с предыдущим годом, а в 2023 году увеличился лишь на 1% по сравнению с 2022 годом, что указывает на небольшой рост посещаемости.
Снижение уровня доходов населения и рост популярности «Озона», «Вайлдберриса», «Яндекса», других маркетплейсов и интернет-магазинов повлияли на посещаемость ТЦ. Маркетплейсы предлагают возможность сравнивать товары разных брендов, цены, узнать отзывы и купить через параллельный импорт товары ушедших брендов.
В 2022 году количество покупок на маркетплейсах выросло на 43% по сравнению с 2021 годом.Снижение объемов ввода новых торговых площадей в Москве и развитие рынка ТЦ в регионах
В 2021 году в России было введено в эксплуатацию 913 тыс. кв. м торговой недвижимости. В 2022 году — 305 тыс. кв. м. В 2023 году — всего лишь 230 тыс. кв. м новых торговых площадей. Это наименьший показатель за всю историю наблюдений.
В Москве в 2024 году планируется ввести 18 новых торговых центров общей площадью 420,1 тыс. кв. м. Суммарная арендопригодная площадь новых торговых центров в Москве составит 211,7 тыс. кв. м.
В регионах России в 2023 году было открыто 19 новых торговых центров с общей площадью 220 тыс. кв. м, что на 34% больше показателя 2022 года. В 2024 году по данным консалтинговой компании NF Group, в регионах планируется ввести 24 новых торговых центра с общей площадью 562 тыс. кв. м, что более чем вдвое превышает показатели 2023 года.
От постройки новых к реконструкции и обновлению
Значительная часть новых проектов представляет собой реконструкцию существующих объектов. Около 40% новых торговых центров — реконструированные объекты. В основном это бывшие кинотеатры, которые переживают глубокий кризис после ухода Голливуда.
Тренд на микрорайонные торговые центры
Объем продаж большинства ритейлеров, представленных в ТЦ, снижается. Форматы крупных моллов исчерпали себя, и уход международных ритейлеров лишь усугубил ситуацию. Объекты класса А вводятся в эксплуатацию с трудом, так как рынок в этом сегменте заполнен и новые площади быстро не заполняются В Москве наблюдается избыток крупных ТЦ, тогда как небольших районных объектов не хватает.
При этом строительство новых жилых комплексов в городах стимулирует спрос на небольшие районные ТЦ. В новостройках людям нужны микрорайонные торговые центры, предлагающие супермаркеты, общепит, услуги и развлекательные центры.
Уход западных брендов приводит к росту пустующих площадей
В 2023 году эксперты предполагали, что уход всех западных брендов освободит около 40% площадей в ТЦ, что приведет к потере около 25% дохода и неспособности торговых центров платить кредиты. Однако многие иностранные компании сменили вывески, что смягчило последствия.
Вице-президент Союза торговых центров России, Беларуси и Казахстана Павел Люлин сообщил, что доля свободных площадей в ТЦ за год выросла минимум на 10%. Замещение западных брендов российскими и турецкими происходило медленно, что приводило к временному простою площадей. Арендаторы, зависевшие от трафика, генерируемого крупными брендами, стали терять продажи и просить снижения арендной платы, что привело к снижению доходов ТЦ на 25-30%.
Таким образом, основной тренд заключается в осторожном восстановлении рынка с акцентом на регионы, снижении объемов ввода новых площадей в столичных городах и переходе к реконструкции и обновлению существующих объектов.
Проблема пустующих площадей
Пустующие площади становятся серьезной проблемой для владельцев ТЦ, так как они не приносят доход, но требуют обслуживания. Даже без необходимости уборки, техническая эксплуатация и охрана остаются обязательными.
Эксперты MD Facility Management подсчитали, что содержание среднего ТЦ площадью 50 тыс. кв. м при отсутствии арендаторов обходится в 39-46 млн рублей в год. В эту сумму входят техническая эксплуатация (21-24 млн рублей), профессиональная уборка (15-18 млн рублей) и охрана (3-4 млн рублей). Для районных ТЦ площадью 15-20 тыс. кв. м базовая ставка обслуживания на 1 кв. м выше примерно на 15%.
Кроме того, расходы на тепло, электроэнергию и воду составляют около 75 млн рублей в год. Таким образом, на содержание столичных ТЦ в 2023 году игрокам рынка придется потратить на 210 миллионов рублей больше, чем в прошлом году. Значительная часть этих расходов ляжет на плечи собственников объектов при высоком уровне незанятых площадей.
Вариант решения проблемы пустующих площадей — открытие детского развлекательного центра в ТЦ
На фоне низкой рентабельности, у собственников есть два пути.
Первый путь — избавиться от ТЦ. Однако инвесторы проявляют осторожность. Иностранные компании, ранее активно участвовавшие в рынке торговых центров, сами продают свои активы, а крупные инвесторы проявляют осторожность, особенно в долгосрочных проектах с окупаемостью 15-20 лет.
Второй путь — повысить рентабельность и конкурентоспособность. В первую очередь, избавиться от пустующих площадей и увеличить поток посетителей. Для этого создать в ТЦ дополнительный центр притяжения. Это могут быть фудкорты, тематические ярмарки, музеи, СПА, детские и спортивные развлекательные парки.
Одним из наиболее эффективных решений для собственника ТЦ является создание собственного детского развлекательного центра (ДРЦ) внутри ТЦ. Этот шаг не только заполнит свободные помещения, но и повысит посещаемость других арендаторов, создавая привлекательную среду для семей с детьми.
- Рост посещаемости положительно сказывается на продажах всех арендаторов, так как родители, приводя детей в развлекательный центр, будут заодно посещать магазины и рестораны в ТЦ.
- ТЦ с детским центром более конкурентоспособен по сравнению с ТЦ без детских развлечений.
Причины инвестировать в развлекательную инфраструктуру сейчас
Рынок детских развлечений всегда актуален и активно развивается, поэтому предприниматели, занявшие эту нишу сейчас, в долгосрочной перспективе окажутся в более выгодном положении. При этом по сравнению с 2019 годом, сейчас гораздо меньшая конкуренция на рынке, так как ковидные ограничения вынудили многих представителей развлекательного бизнеса закрыться.
Доступность торговых площадей. Уход зарубежных брендов из крупных ТЦ освободил значительные торговые площади, которые можно использовать для создания ДРЦ. С ноября 2022 года разрешено открывать детские центры в подвальных и цокольных помещениях, где ставка аренды обычно ниже, что снижает затраты на аренду.
С чего начинается создание развлекательного центра
Создание развлекательного центра начинается с комплексного проектирования. Продуманные мелочи и решенные на начальном этапе вопросы обеспечивают быстрый выход бизнеса в плюс и позволяет снизить расходы на запуск и эксплуатацию объекта.
Расчеты стоимости открытия ДРЦ
Для примера рассмотрим расчеты стоимости открытия детского развлекательного центра площадью 600 кв. м.
| Исходные данные | ||
| Площадь арендуемого помещения | 600 | кв.м. |
| Арендная ставка (собственное помещение) | 1000 | руб/кв.м. |
| Предположительная посещаемость в день | 60 | 10% от площади |
| Будет ли кафе/ресторан | Да | |
| Расходы на запуск | ||
| Проектирование от | 240 000,00 ₽ | |
| Игровое оборудование от | 9 000 000,00 ₽ | |
| Оснащение ресторана, коммуникации, отделка от | 4 500 000,00 ₽ | |
| Итого бюджет запуска | 13 740 000,00 ₽ | |
| Ежемесячные расходы | ||
| ФОТ (с учётом пенсионных, страховых и мед платежей) | 786 000,00 ₽ | 25,5% |
| Аренда | 600 000,00 ₽ | 19,5% |
| Налоги | 324 800,00 ₽ | 10,5% |
| Коммунальные платежи | 232 000,00 ₽ | 7% |
| Хозяйственные платежи | 232 000,00 ₽ | 7% |
| Фудкост | 675 000,00 ₽ | 21,9% |
| Маркетинг (SMM, продвижение, акции, мероприятия) | 232 000,00 ₽ | 7% |
| Итого ежемесячные расходы | 3 081 800,00 ₽ | |
| Выручка | ||
| Средний чек посетителя по входным билетам (будние дешевле, выходные дороже) | 800,00 ₽ | руб/день |
| Средняя выручка смены по входным билетам | 48 000,00 ₽ | |
| Среднее количество дней празднования дней рождений | 50 | |
| Средний бюджет празднования дня рождения | 10 000,00 ₽ | |
| Средний чек по ресторану | 1 500,00 ₽ | |
| Среднемесячная выручка по входным билетам | 1 440 000,00 ₽ | |
| Среднемесячная выручка по праздничным мероприятиям | 500 000,00 ₽ | |
| Среднемесячная выручка по ресторану | 2 700 000,00 ₽ | |
| Итого выручка | 4 640 000,00 ₽ | |
| Чистая прибыль | 1 246 560,00 ₽ | |
| Срок возврата инвестиций | 44,1 | мес. |
| Рентабельность | 40,4% |
В среднем первоначальные затраты на открытие ДРЦ составляют от 12 до 30 млн рублей, в зависимости от площади.
Создание собственного детского развлекательного центра в торговом центре — это не только способ заполнить пустующие площади, но и стратегическое решение для привлечения семейной аудитории и оптимизации пространства. Возможность использовать текущие благоприятные условия на рынке детских развлечений делают эту инвестицию перспективной и выгодной. Развлекательные центры не приносят ТЦ огромной прибыли, но получают до 25% трафика ТЦ, на котором зарабатывают остальные арендаторы.
Что ожидать в 2025 году?
В последние два года уходят зарубежные бренды, а упадок в киноиндустрии заставили кинотеатры закрываться. Таким образом, освобождаются значительные арендные площади в торговых центрах, которые начали заполняться операторами игровых зон. В первую очередь, «подсуетились» сетевые операторы. Например, в Москве Joki Joya в 2024 году открыла парки в ТЦ «Облака», «Авиапарк», «Рио» и «Кузьминки Молл», в 2023 «Город Лефортово», «Гагаринский», «Европейский», в 2022 году — «Европолис Ростокино», «Город Косино,» провели редизайн в LeoMall и «ГрандКаньон».
Бизнес в этой сфере живой и динамичный. Строятся новые парки, развиваются сети, и есть все основания полагать, что в 2025 году рост продолжится. Владельцы торговых центров, воспользовавшиеся возможностью занять освободившиеся площади собственным ДРЦ, привлекут новые потоки посетителей, повышая доходность и конкурентоспособность своих объектов.
Чтобы воспользоваться возможностью заполнить освободившуюся нишу, обращайтесь за консультацией в компанию «Свобода Игр».